Rapport 2007-2014 Woningproductie- en planning
Het Convenant voor het Noorden (CvhN) is een breed samenwerkingsverband van woningcorporaties die actief zijn in de provincies Friesland, Groningen, Drenthe en noordwest Overijssel. Met het Convenant garanderen zij dat de noordoostelijke volkshuisvestingsopgave wordt opgepakt en uitgevoerd.
Voorafgaand aan de start van de samenwerking, heeft het Convenant voor het Noorden een woningbouwplanning voor haar gebied op laten stellen voor de periode 2005-2014. Nu zijn we drie jaar verder en heeft het Convenant haar woningbouwplannen en -verwachtingen geactualiseerd en vergeleken met de werkelijk gerealiseerde woningbouwproductie van de deelnemende corporaties. Daarbij zijn niet alleen de zelfstandige woningen meegenomen in de analyse, maar de optelsom van zelfstandige woningen, wooneenheden in verzorgingshuizen en studentenhuizen, eventuele standplaatsen en woonwagens.
Samenvatting uitkomsten
Op 31 december 2007 bestond de voorraad van alle deelnemende woningcorporaties gezamenlijk uit ruim 228.000 zelfstandige en onzelfstandige wooneenheden. Dit is ongeveer een kwart van alle zelfstandige en onzelfstandige wooneenheden in het gebied waar het Convenant voor het Noorden actief is (exclusief recreatiewoningen). Dit aandeel verschilt iets per provincie. Zo vormt de voorraad van de deelnemende corporaties in provincie Groningen, Friesland en Drenthe een iets hoger aandeel van het totaal aantal wooneenheden in de provincie dan in noordwest Overijssel. De wooneenheden binnen het Convenant bestaan in zijn totaliteit voor maar liefst 97% uit goedkope en betaalbare huureenheden. Dat zijn wooneenheden met een huurprijs goedkoper of gelijk aan €526,89 per maand. Slechts 3% valt boven deze huurprijs, waarvan vrijwel alle woningen nog steeds in de sociale huursector vallen (goedkoper of gelijk aan €621,78 per maand). In de provincie Groningen en Drenthe is het aandeel aan goedkope en betaalbare wooneenheden nog iets hoger.
Bij de geactualiseerde woningbouwplanning valt op dat het verwachte aantal toevoegingen van wooneenheden in de huursector vrijwel op hetzelfde niveau ligt als bij de oorspronkelijke woningbouwplanning uit 2005. Verder valt op dat het aantal toegevoegde huureenheden in de afgelopen jaren structureel is gestegen. Voor de komende jaren wordt tot en met 2009 een verdere (lichte) stijging in het aantal op te leveren huureenheden verwacht, daarna een lichte afname. De verwachte, hoge ‘huurproductie-piek’ in 2008 wordt echter niet geheel gerealiseerd.
Het patroon van de gerealiseerde en verwachte huurproductie verschilt wel per provincie (zie hoofdstuk 2). In alle provincies worden voornamelijk goedkope en betaalbare huureenheden (huurprijs tot €526,89 per maand) toegevoegd. Hiermee leveren corporaties een belangrijke bijdrage aan het verbeteren van de kwaliteit van de woningvoorraad, ook voor de primaire doelgroep van de volkshuisvesting.
Het aantal verwachte toevoegingen van wooneenheden in het koopsegment ligt duidelijk lager dan bij de oorspronkelijke planning. Rond 2005 lag er een sterke aandacht op het bevorderen van eigen woningbezit. Inmiddels is die aandacht veel meer verschoven naar kwalitatieve verbeteringen en toevoegingen voor een gezond aanbod op de woningmarkt in de breedte. In de afgelopen jaren is de toevoeging van wooneenheden in de koopsector echter wel geleidelijk toegenomen.
De verwachte productie van koopeenheden in 2008 en 2009 ligt een stuk hoger dan voorheen en zal daarna min of meer op gelijke hoogte liggen als de voorgaande jaren. De verwachte ‘koopproductie’ van 2008 wordt hoogst waarschijnlijk niet gehaald, maar zal wel hoger zijn dan in de voorgaande jaren.
Het bovenstaande beeld wat betreft een toegenomen productie van koopeenheden is vergelijkbaar in de provincies Groningen en Friesland. In Overijssel en Drenthe was juist sprake van een afname in de afgelopen paar jaar. Het verwachtingspatroon van een toename in 2008 en 2009 en geleidelijke afname erna, is wel min of meer van toepassing voor iedere provincie.
De sloopactiviteiten vanuit het Convenant voor het Noorden zijn in de afgelopen jaren structureel toegenomen. Deze onttrekking vond met name plaats in combinatie met kwalitatieve vervanging van wooneenheden. In de komende jaren wordt duidelijk minder gesloopt. Op provinciaal niveau verschillen de gerealiseerde sloopactiviteiten wel van elkaar. Zo was er in de provincies Groningen en
Drenthe in de afgelopen paar jaar al sprake van afnemende realisatie qua sloop, terwijl er in Friesland en Overijssel juist sprake was van forse toename.
De gerealiseerde verkoop van bestaand bezit is binnen het gehele Convenant ook geleidelijk gestegen in de afgelopen jaren. In de komende jaren wordt duidelijk minder bestaande wooneenheden vanuit de gezamenlijke corporaties verkocht. Hoewel bij alle provincies de verwachte verkoop voor de komende jaren duidelijk lager ligt dan de gerealiseerde verkoop in de afgelopen jaren, valt wel op dat niet bij alle provincies het aantal verkopen in het verleden is gestegen. In Drenthe was over de afgelopen vier jaar al een dalende lijn merkbaar.
Netto toevoeging
Door de ‘netto toevoeging’ van alle deelnemende corporaties binnen het Convenant voor het Noorden in beeld te brengen, wordt duidelijk hoe het aantal wooneenheden zich in de loop der jaren ontwikkelt. De netto toevoeging is berekend door de productie en verwachte toevoegingen bij huur en koop bij elkaar op te tellen en te verminderen met de sloopaantallen. De gerealiseerde netto toevoeging van het totale aantal wooneenheden van het Convenant is vanaf 2004 continue positief en is geleidelijk toegenomen. Niet alleen uitbreiding van het kwantitatieve woonaanbod was echter belangrijk, maar ook vervanging van bestaande wooneenheden door nieuwe wooneenheden die beter aansluiten op de huidige wensen en eisen.
In de komende jaren zal deze positieve, netto toevoeging voortdurend hoger liggen en daarmee zorgen voor een verdere uitbreiding van het aanbod aan wooneenheden in het gebied van het Convenant. De verwachte, hogere netto toevoeging in 2008 wordt echter niet geheel gehaald.
Bij alle provincies zal in de komende jaren op hoofdlijn sprake zijn van een grotere uitbreiding van het aantal wooneenheden dan in de voorgaande jaren. Wat betreft de gerealiseerde netto toevoegingen, is provincie Groningen echter de enige uitzondering op de hierboven beschreven trend. Binnen deze provincie is vanuit het Convenant in de afgelopen jaren namelijk geen sprake geweest van een uitbreiding, maar juist van een (lichte) afname van het aantal wooneenheden. Behalve in 2007.
Bij Groningen en Drenthe valt op dat de groei in netto toevoeging op hoofdlijn vooral te danken is aan de woningbouwplannen in stadsregio Groningen-Assen en een aantal grotere woonkernen in beide provincies. Meer de helft van de netto toevoeging in beide provincies gezamenlijk zal plaatsvinden in stadsregio Groningen-Assen. Hoewel de verwachte piek in de netto toevoeging van 2008 niet geheel zal worden gehaald, zal Groningen-Assen in de komende jaren qua aantallen wooneenheden flink uitbreiden vanuit het Convenant. De bouwproductie die het Convenant op zich neemt voor Groningen-Assen, zal minimaal 59% beslaan van de totale woningbouwafspraken voor de stadsregio.
De geplande netto toevoeging in stadsregio Emmen heeft een beduidend lager aandeel ten opzichte van de netto toevoeging binnen haar provincie in totaal. In Emmen lijkt meer de vervangingsopgave van wooneenheden een rol te spelen dan bij Groningen-Assen en is er tot en met 2006 zelfs sprake geweest van een afname van het aantal wooneenheden bij de deelnemende corporaties die actief zijn in Emmen.
De netto toevoeging bij deelnemende corporaties in stadsregio Leeuwarden was tot en met 2006 wel een belangrijk aandeel van de totale netto toevoeging in haar provincie. Echter, in het afgelopen jaar en in de komende jaren is de netto toevoeging/ uitbreiding vooral te vinden buiten Leeuwarden. Dit komt ook omdat het merendeel van de deelnemende Friese corporaties buiten de stadsregio actief zijn.
Stadsregio Zwolle-Kampen is wat betreft het aandeel netto toevoegingen/ uitbreiding vergelijkbaar met stadsregio Groningen-Assen. Meer dan de helft van de netto toevoegingen van alle deelnemende corporaties in Overijssel zijn te danken aan Zwolle-Kampen, zowel qua realisatie als planning.
Het aantal aanzienlijke woningverbeteringen met een minimum besteding van €10.000 per wooneenheid en de totale uitgaven voor onderhoud zijn bij de deelnemende woningcorporaties gezamenlijk de afgelopen jaren duidelijk toegenomen. Bovendien wordt in de nieuwe planning ook uitgegaan meer aanzienlijke woningverbeteringen en flink hogere onderhoudsuitgaven. Behoud door kwaliteitsverbetering aan bestaande wooneenheden krijgt steeds meer de aandacht bij de deelnemende corporaties. In alle provincies is het bovenstaande beeld merkbaar, behalve bij de deelnemende corporaties in Friesland. Hoewel de totale onderhoudsuitgaven daar stijgen, neemt het aantal aanzienlijke woningverbeteringen af. Het aantal aanzienlijke woningverbeteringen lag in Friesland in 2006 en 2007 echter wel aanzienlijk hoger dan in de rest van de provincies.
Klik hier voor het rapport.